ECONOMIE

Impozitul pe clădiri în 2023. Despre trecerea la valoarea de piață

  1. Este clar că obligațiile asumate prin PNRR trebuie să meargă înainte. Una dintre ele este și reforma sistemului de impozitare a clădirilor.
  2. Realitatea astăzi este:

Clădirile sunt impozitate separat de terenuri. Nu există baze de date care să includă prețurile cu care se vând proprietățile în România.

Impozitul unui apartament este sub 100 de euro/an. Impozitul este rezultatul înmulțirii dintre valoarea impozabilă și cota de impozitare.

Valoarea impozabilă nu este „valoarea de piață”, având în vedere că numai clădirile nu au valoare de piață, pentru că nu se vând fără aportul terenului aferent. Acesta conferă valoarea de piață unei proprietăți.

Modul de stabilire al impozitului este defalcat între clădiri rezidențiale și clădiri nerezidențiale.

  1. Au fost vehiculate următoarele idei:

Să trecem la baza impozabilă: „valoarea de piață”

Valorile impozabile să fie preluate automat dintr-o bază de date

  1. Atingerea funcțională a celor două obiective, respectiv implementarea finală a acestora va dura câțiva ani. În opinia mea anul 2028 ar putea fi primul an în sistemul reformat.
  2. Pentru realizarea strict a acestor două obiective cred că modificarea legislativă vă trebui să atingă și să găsească soluții pentru următoarele:

a. Trecerea de la impozitarea clădirilor la impozitarea proprietăților imobiliare. Proprietate imobiliară înseamnă clădire+teren.

b. Primăriile să înregistreze în evidențele lor și prețurile cu care se tranzacționează proprietățile în jurisdicția acestora. Este cunoscut faptul că toate contractele de vânzare cumpărare de pe parcursul anului se înregistrează la primării. Acestea în prezent nu înregistrează în evidențe prețurile de vânzare. Va fi un element extrem de important pentru viitor.

c. La apartamente schimbarea va putea fi cel mai simplu de realizat datorită faptului că și până în prezent există o influență în calculul valorii impozabile a rangului localității unde se află acestea. Astfel, implicit, s-a ținut seama și de amplasament. Am prezentat distinct apartamentele pentru că prețurile lor de vânzare includ și aportul valorii terenului care apare în acte că o cota parte indiviză. Despre modalitatea de schimbare aici voi vorbi într-un material următor.

d. La casele de locuit schimbarea este mai complexă pentru că acestea au suprafețe exclusive de teren de diferite dimensiuni (unele având teren în exces sau teren în surplus) iar suprafețele caselor, formele, dotările, finisajele sunt mult mai variate decât în cazul apartamentelor. Și mai mult, pentru case nu exista un indicator de piață gen „preț/mp” așadar modul de estimare al valorii de piață vă necesita o soluție noua. Exista și aici variante.

e. Terenurile neconstruite, că sunt intravilane sau extravilane, sau curți construcții sau agricole, vor deveni un nou capitol care va trebui să își găsească soluție în stabilirea valorii de piață a acestora. Lipsa bazelor de date și dificultatea comparabilității terenurilor (influențate de regimul de urbanism care nu de puține ori este diferit chiar pentru 2 terenuri alăturate) face că tema stabilirii valorii de piață a terenurilor să reprezinte o nouă provocare determinată de aceste schimbări.

f. Proprietățile nerezidențiale (spații comerciale, industriale, agricole) sunt atât de diferite încât soluția pentru perioada următoare este să beneficieze că până acum de evaluarea realizată de către evaluatori autorizați, care în această situație vor estima „valoarea de piață” a proprietății, adică diferit față de până acum se vă estima valoarea întregului ansamblu teren + clădiri.

g. Împărțirile de mai sus, „reașază” sistemul actual, în cel nou propus, care să aibă ca valoare impozabilă „valoarea de piață”.

h. Trebuie avut în vedere dacă vor fi eliminate scutirile actuale pentru clădirile aparținând instituțiilor publice, cum se va estima impozitul acestora, având în vedere că acestea nu se tranzacționează pe piață.

i. O alta problemă va fi în localitățile unde nu exista tranzacții de piață. Sate de cele mai multe ori, și chiar unele comune și orașe mai mici, sunt în situația în care nu exista o piață activă, ceea ce înseamnă că nu exista o „valoare de piață”.

j. Celebra „grilă a notarilor” care este în prezent denumită „studiu de piață” ar părea instrumentul ideal de rezolvare a tuturor problemelor de mai sus. Recomand celor care vor fi tentați să facă trimitere la acest document să se asigure că el răspunde acestor nevoi, dincolo de prima impresie. Și mă refer aici în primul rând la uniformitatea acestor documente și la cine își asumă responsabilitatea asupra valorilor care stau la baza stabilirii impozitelor? Ministerul de Finanțe? Notarii Publici? Autorii studiilor de piață, pe persoana fizică?

  1. În concluzie pentru buna funcționare a României și aplicarea PNRR aceste modificări trebuie implementate. Nu este imposibil. Cu condiția să fie adaptate realităților noastre, să fie realizate în etape succesive, logice și coerente, care să conducă la un rezultat funcțional. Adică să fie atins și fondul, nu doar forma.
  2. Desigur că pe baza principiilor de mai sus vor putea fi simulate și noile valori impozabile. Care desigur vor crește, iar dacă vor rămâne aceleași cote actuale de impozitare este clar că vor crește și impozitele. De minimum 3 ori la apartamente. Dacă se vor modifica aceste cote în sensul reducerii lor este posibil că modificarea propusă să nu aibă efect direct în impozite. Pentru simplul motiv că impactul se va vedea în anul 2024 care este an electoral. Va fi extrem de delicat pentru mediul politic să justifice o asemenea creștere suprapusă peste avalanșa de creșteri actuale la energie, utilități și alimente. Reașezarea principiilor însă poate fi făcută, prin trecerea de la impozitarea clădirilor la impozitarea proprietăților imobiliare așa cum am precizat mai sus.
  3. Voi reveni cu detaliile privind soluțiile posibile, efectele asupra valorilor actuale și de ce cred eu că sistemul poate fi funcțional începând cu 1 ianuarie 2028, dacă este începută modificarea regulilor în acest an.

sursa:republica.ro

Comentează

Back to top button